张掖市城市规划区土地征收储备开发管理暂行办法

  发布时间：2009/10/12 14:34:22 点击数：

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导读:张掖市城市规划区土地征收储备开发管理暂行办法第一章总则第一条为了加强政府宏观调控，盘活土地资产，优化资源配置，合理利用土地，规范土地市场，保障经济发展，根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规…

               张掖市城市规划区土地征收储备开发管理暂行办法

 

第一章  总  则

 

    第一条  为了加强政府宏观调控，盘活土地资产，优化资源配置，合理利用土地，规范土地市场，保障经济发展，根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，结合我市实际，制定本办法。

    第二条  本办法适用于张掖市城市规划区范围的土地征收、储备和开发活动。

本办法所称土地征收储备开发是指在城市规划区范围内，政府通过依法收购、收回国有土地，征收、征用集体土地等方式储备建设用地，对建设用地进行开发整理，使其达到土地供应条件，并面向社会公开提供建设用地的行为。

    第三条  凡纳入储备范围的土地一律由市土地储备机构实行统一规划、统一征购、统一储备、统一出让和统一管理,其他任何单位和个人不得擅自处置。

    第四条  市政府土地征收储备开发领导小组负责统筹、协调、决定土地征收储备和开发供应中的重大事项。

    市国土资源局负责本市范围内土地征收储备开发工作的行政监督管理。

    市土地储备中心具体承担城市规划区内土地征收储备开发及供应的组织实施。

    甘州区政府，市政府发改、规划、建设、财政、物价、劳动和社会保障、民政、环保、房产等部门按照各自职责，做好土地征收储备开发的相关工作。

 

第二章  土地征收储备

 

第一节  储备范围和方式

    第五条  城市规划区范围内的下列土地应当列入储备范围：

（一）因国家建设或城市建设需要依法征收的集体土地；

（二）依法收购或优先收购的国有土地；

（三）依法无偿或有偿收回的国有土地；

（四）需要盘活的存量国有土地；

（五）市政府确定的其他储备土地。

    第六条  土地储备机构应当依据国民经济和社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划和年度土地利用计划，根据城市建设的需要逐年编制土地征收储备开发计划（以下简称土地储备计划），报经市政府批准后实施。

    第七条  土地储备可根据宗地性质和条件的不同，以货币储备、合同储备和红线储备等形式进行。

货币储备是指对列入土地储备计划的土地签订土地储备合同或协议，并按土地储备合同支付货币补偿，交付土地的储备方式，包括集体土地征收、国有土地收购和土地置换。

    合同储备是指对列入土地储备计划的土地签订协议，约定土地价格和土地交付条件，在储备宗地处置之后支付补偿和交付土地的储备方式，包括集体土地征收预约和国有土地收购预约。

    红线储备是指对列入储备计划的土地以公告方式明确储备土地位置、范围和面积，不签订协议和支付补偿，但对改变用途、转让等土地权利等加以限制的储备方式。

 

第二节  土地征收储备开发程序

    第八条  土地储备的程序包括：土地勘测调查、地价评估测算、征收征购土地、开发整理土地、制定处置方案、公开供应土地等。

    第九条  土地勘测调查必须查清土地的权属、四址、面积、用途、地上附着物种类和数量等内容。

    第十条  地价评估测算包括土地、房屋价格评估和储备土地成本测算。土地和房屋的补偿价格评估应当委托具有资质的评估中介机构进行。储备土地成本测算应参照评估结果按照原用途与地上物状况和出让用途与规划指标分别进行成本收益测算。    

    第十一条  征收征购土地是土地储备机构通过签订征收协议、储备合同或依法收回等方式，按照协议相关约定或法律程序完成土地的交付和储备。

    第十二条  开发整理土地包括对建设用地进行开发整理，完善市政配套工程，使其具备开发建设条件和土地供应条件。

    第十三条  制定处置方案应当依据成本测算分析结果，按宗地编制，主要包括宗地区位条件、四至范围、权属状况、面积形状、规划条件、储备成本、开发前景、处置收益、处置方式等内容。实施方案应当报经土地征收储备开发领导小组批准后实施。

    第十四条  土地供应必须符合国家产业政策，符合城市总体规划和城市环境功能规划。经营性用地、工业用地和经营性基础设施用地，应当依法采取拍卖、招标、挂牌等方式进行出让。划拨供应储备土地使用权必须符合法定条件。

 

第三节  土地征收收购

    第十五条  征收收购土地应当区别集体土地和国有土地的权属情况，分别实施签订征收协议和储备合同。

    第十六条  集体土地征收应当依照法定程序，实行统一征收，由土地储备机构组织实施。土地储备机构在实施集体土地征收前，要向有关乡（镇）或被征地单位下达《征地通知书》，有关乡（镇）或被征地单位接到《征地通知书》后，方可进行征地洽谈。

任何单位和个人不得非法买卖、征收、租赁或征用集体土地。

    第十七条  集体土地的征收可以依照《甘肃省统一征地费用包干暂行办法》等有关规定，实行统一征地费用包干制度（以下简称统征包干）。

    第十八条  土地储备机构以统征包干方式实施集体土地征收的，可以委托有关乡（镇）人民政府具体承办，并与承办单位签订征地费用包干协议。

征地费用包干协议应当包含征地的位置和面积、包干费用总额、支付期限、交地时间和要求、双方权利和义务、违约责任等内容。

    第十九条  统征包干原则上采取全包方式，即由征地承办单位采取包工作、包费用、包时间的方式，负责征地全过程的工作。

    第二十条  国有土地的收购储备，由土地储备机构向土地使用权人发出《土地收购储备通知书》，约定时间地点，协商洽谈具体收购补偿等事项，并签订《土地储备合同》。

    第二十一条  国有土地收购储备合同内容应当包括宗地位置、四至、面积、用途、权属依据，收购补偿费用、支付期限，土地移交期限，双方权利义务和违约责任等。

    第二十二条  集体土地征地协议或国有土地储备合同签订后，协议双方均应按照协议约定及时支付补偿和移交土地。

 

第四节  征收储备补偿

    第二十三条  集体土地征收补偿包括土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗补偿费、地上附着物、建(构)筑物补偿费等费用。

    集体土地征收补偿按照省政府批准的张掖市征地综合区片价格确定，由土地储备机构组织实施并按协议约定支付。

    前款所列青苗补偿费、地上附着物、建筑物、构筑物补偿费继续执行甘州区《关于市区重点道路建设项目征地附着物拆迁补偿标准》（甘区政办发〔2006〕9号）。

市政府根据社会经济发展情况适时调整制定新的补偿标准。

    第二十四条  市政府发布红线储备公告或土地储备机构下达《征地通知书》后，有下列情形之一的，一律不予清点登记和补偿：

（一）在征地范围内新建、改建、扩建或装修地上建筑物及构筑物的；

（二）在征地范围内种植树木、花卉、苗木等附着物的；

（三）在征地范围内以有关的土地权益或地上建筑物及附着物进行转让、抵押的；

（四）在征地范围内设立或变更租赁关系的。

    第二十五条   国有土地补偿一般包含土地使用权收购、优先购买或收回所必需的补偿费用，地上附着物和建(构)筑物补偿费，评估、测绘、公告、广告费用和有关税费等。

    第二十六条  国有土地补偿标准，根据土地使用权类型不同分别按以下方法测算：

（一）划拨土地使用权原则上只对地上附着物给予相应补偿后依法收回。

（二）出让土地使用权补偿按原出让合同，扣除已使用年限的土地价格后，对剩余年限土地出让金、地上附着物和有证据的开发投入成本进行补偿后依法收回。

（三）改制企业土地使用权按照经批准的企业改制方案，扣除已使用年限的土地价格后，对剩余年限土地出让金、地上附着物和有证据的开发投入成本进行补偿后依法收回。

（四）居民住宅用地，严格按照《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》和省、市有关规定补偿后收回。 

（五）以置换方式实施土地储备的，根据评估价格，相互找补差价，原来返还土地出让金或给予优惠的应当扣除返还金额和优惠金额。

    第二十七条  国有土地范围内的地上建筑物按照评估的重置价给予补偿，建筑物以外的其它地上附着物按照市场现价给予补偿。

 

第三章  土地开发及供应

 

第一节  土地开发

    第二十八条  规划行政主管部门应及时将城市总体规划、控制性详细规划提供给国土资源部门和土地储备机构。

    第二十九条  土地储备机构应根据土地储备计划、控制性详细规划或规划条件，对储备土地实施拆迁、整理，完善基础设施，达到土地供应条件。

    土地的开发整理由土地储备机构组织实施，具体工程通过招标方式确定具备相应资质的企业实施。

    以招标方式确定开发实施单位的，土地储备机构应当与中标企业签订委托开发合同。

    第三十条  土地的开发涉及房屋拆迁许可、基础设施建设的，土地储备机构应当依法办理相关手续。

    第三十一条  土地开发整理项目和基础设施工程项目等，需要进行工程价格评估、预算和监理的，土地储备机构应当通过招标方式选择评估、预算、监理等单位。

    第三十二条  土地开发整理和基础设施配套工程应当与市政部门和城市规划部门相衔接。

    第三十三条  土地开发整理和基础设施配套工程完成后，国土资源局、土地储备机构应会同有关部门进行验收。

 

第二节  土地供应

    第三十四条  土地储备机构应当坚持公开、公平、公正的原则，定期发布信息，向社会公开储备土地的位置、四至、面积、用途等，依法统一供应储备土地。

    第三十五条  土地储备机构应当根据年度土地储备计划，拟定土地供应方案，报经市政府批准后向社会发布公告。

    土地供应方案应当包括土地的位置、四至、面积、用途、规划条件、土地使用条件、供地方式、供地时间以及初步拟定的供地起始价格等。

    第三十六条  依法以招标、拍卖、挂牌或协议出让方式供应的储备土地，由国土资源部门与受让人签订土地出让合同，并按规定及时征收土地出让金。

依法以划拨方式供应的储备土地，用地单位应按规定支付土地征收和开发整理等补偿费。

    第三十七条  土地供应前，土地储备机构可以依法对储备土地使用权单独或连同地上建（构）筑物以出租、抵押、临时改变用途等方式加以利用。

 

第三节  土地预约

    第三十八条  土地储备机构可以将储备周期过长、占用资金量大的储备土地，与意向用地单位通过预约用地起始价格、规划条件、竞买方式等的形式，提前收取土地储备开发补偿费。

    第三十九条  土地的预约应当由土地储备机构与意向用地单位或个人签订土地使用权预约协议，收取的土地预约保证金不得低于土地储备总成本的30%。

    第四十条  土地使用权预约协议应当包括预约土地的位置、四至、面积、规划用途和要求、预约土地的供应方式、竞买条件、竞买土地使用权起始价格、资金支付方式、支付期限、交地期限与方式、土地使用权预约协议的有效期限、中止与生效条件、违约责任和纠纷处理等内容。

    第四十一条  土地预约的用地单位和个人必须通过竞买方式获得土地使用权，依法参加预约宗地的招标、拍卖、挂牌活动。竞买失败的，原来支付的订金或土地开发补偿费退还本金，不计利息，因预约发生的其它费用和损失由预约用地单位或个人自负。

第四章  资金管理

 

第一节  储备资金管理

    第四十二条  土地储备资金来源主要有：

(一)市财政每年从土地出让金留市级部分中核拨30%作为市级土地储备发展资金；

（二）市财政部门暂时借给土地储备机构的土地储备资金;

（三）土地储备机构向银行及其他金融机构举借的贷款;

（四）市财政部门批准可用于土地储备的其它资金;

（五）上述资金产生的利息收入。

    第四十三条  土地储备资金使用范围具体包括:

（一）土地征收征购支出，包括征地补偿费、土地收购、收回和置换补偿费，地上附着物补偿费和劳动力安置补助费等。

（二）土地开发整理支出，包括拆迁补偿费，道路、供水、供电、供气、供热、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设等开发性支出。

（三）土地征收报批费用，包括上交省级的新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费等相关税费。

（四）土地储备贷款利息，包括土地征收储备、土地开发整理等项目的银行贷款利息。

（四）土地储备业务支出，包括可行性研究、规划设计、测绘评估、广告宣传、委托代理、公证审计、工程监理等中介费用，储备土地招标、拍卖、挂牌等出让工作的前期费用。

（五）其他支出。

    第四十四条  土地储备资金应当专户储存，专款专用，与土地储备机构所需的日常经费实行分账核算,不得相互混用。

 

第二节  征地资金管理

    第四十五条  凡实行统征包干项目的用地，可依照《甘肃省征地管理费管理使用办法》的有关规定提取不可预见费和征地管理费。

征地包干费用和征地管理费、不可预见费等，应当按照资金的不同性质和用途依法妥善管理。

    第四十六条  土地储备机构或征地承办单位必须加强统征包干费用的管理，按规定用途专款专用。任何单位和个人不得以任何理由占用和挪用征地包干费用。

征地包干费用结余资金可以作为其它征地项目补偿使用，严禁截留、挪用。

    第四十七条  征地管理费属纳入预算管理的行政事业性收费，由土地储备机构负责管理，专款用于征地工作承办单位在征地、安置、拆迁过程中的办公、业务培训、招聘人员、宣传教育、经验交流，仪器设备的购置、维修使用费和其他非经费人员的必要开支。

征地管理费的具体分配按照土地储备机构40%，征地具体工作承办单位60%的比例安排工作经费。

    第四十八条  征地管理费依据征地费总额情况按以下比例计费：

（一）一次性征收耕地在66.67公顷（1000亩）以上（含66.67公顷）、其他土地133.34公顷（2000亩）以上的（含133.34公顷），征地管理费按不超过2.1%提取。

（二）征收耕地66.67公顷以下，其他土地133.34公顷以下的，征地管理费按不超过2.8%提取。

    第四十九条  不可预见费是为了解决在征地过程中出现的不可预见的预算外收费，主要用于包干项目发生的差价、漏项、预料不到的特殊情况的补偿。不可预见费按统征包干费用总额的3—5%计收，各项目之间可调剂使用。

    不可预见费由土地储备机构统一管理，专款专用，结余部分纳入征地包干结余资金管理。

 

第三节  开发资金管理

    第五十条  土地储备机构应当设立土地储备经营支出专户，用于核算土地收购补偿、土地储备开发、业务工作经费、支付借款本息、相关规费等各种土地经营支出。

    第五十一条  土地储备机构应当设立土地经营支出明细账，对每宗土地的经营成本账务资料分别整理归档。土地经营成本费用包括：

（一）土地开发整理支出，包括拆迁补偿费，道路、供水、供电、供气、供热、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设等开发性支出。

（二）开发项目贷款利息，包括储备土地开发整理等项目的银行贷款利息。

（三）土地开发业务支出，包括可行性研究、规划设计、测绘评估、广告宣传、委托代理、公证、审计、工程监理等中介费用。

（四）其他支出。

    第五十二条  财政部门应当逐宗核实土地经营成本费用，按年度核算土地经营收益。

    第五十三条  储备土地开发项目开支要根据国家有关工程预算定额、取费标准确定，并按经确认的实际工程量，据实结算工程价款。

    第五十四条  通过招标方式选择开发单位实施土地储备开发的，招标底价应当根据项目预算和评估确定。

 

第四节  资金监督管理

    第五十五条  土地储备机构的财务管理，纳入综合财政预算，实行收支两条线管理，接受国土资源部门、财政部门的指导与监督，接受审计部门的审计。

    第五十六条  国土、财政、审计部门应当加强对土地征收储备开发资金使用情况的监督和管理，严格审核土地征收储备开发成本，确保土地征收储备开发资金安全。

    第五十七条  土地储备机构要按照财政管理规定,向财政部门报送土地储备资金收支项目决算,并详细提供宗地支出情况，接受财政部门的审核和监督。

 

第五章  法律责任

 

    第五十八条  城市规划区范围内，凡纳入储备范围和列入储备计划的土地，有关部门不得办理土地出让、转让、规划选址和开发建设审批手续，不得办理房屋等地上附着物过户登记手续。

    第五十九条  土地储备机构未按协议规定支付征地包干费或土地补偿费的，征地承办单位或原土地使用权人有权解除协议，并按协议约定追究违约责任。

征地承办单位或原土地使用权人未按协议交付土地及地上建（构）筑物的，或者在交付土地的同时，擅自处理其地上建（构）筑物的，土地储备机构有权要求改正，并按协议约定追究违约责任。

    第六十条  用地单位在国有土地使用权出让合同签订后，未按合同规定缴纳土地出让金，国土资源部门有权解除国有土地使用权出让合同，收回土地使用权。

    第六十一条  威胁、恐吓、辱骂、殴打土地征收储备开发工作人员的，阻挠征收、收购土地的，由公安机关依法给予行政处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

    第六十二条  侵占、挪用被征收土地集体组织的征地补偿费用或储备土地开发整理等其它有关费用的，依法给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

    第六十三条  政府有关部门和土地储备机构工作人员在工程招标或土地出让底价中玩忽职守、滥用职权，给国家、集体造成重大损失或利用职务之便营私舞弊，索取或非法收受他人财物的，由纪检监察部门依法给予相应的行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

 

第六章   附  则

 

    第六十四条   本办法实施前已经签订补偿协议的储备土地，按原协议执行。

    第六十五条  本办法由张掖市国土资源局负责解释。

    第六十六条  本办法自发布之日起施行。