中国新土地调控政策横空出世

 来源：中华人民共和国中央政府 发布时间：2009/8/28 15:02:39 点击数：

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导读:第一解读：中国新土地调控政策横空出世人民网经济频道策划编辑：李丹2006年9月5日晚，中国政府网全文发布国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》。这份标为“国发〔2006〕31号”的文件（下称&ldqu…

第一解读：中国新土地调控政策横空出世

人民网经济频道策划 编辑：李丹

 

     2006年9月5日晚，中国政府网全文发布国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》。这份标为“国发〔2006〕31号”的文件（下称“国发〔2006〕31号文”），由于涉及农地转用审批权下放、工业用地出让招拍挂、土地出让金预算管理、耕地保护“省长负责制”等诸多政策变化，注定将为全国瞩目。

     分析人士指出，这是2004年“国发28号文”后，中国政府为实施新的宏观调控出台的最为严厉的土地政策文件，其对宏观经济和地方政府的影响非同小可，甚至可能超过“国发28号文”，成为新一轮土地政策参与宏观调控的纲领性文件。 》》》 

《人民日报》评论员文章：加强土地管理和调控的重大举措

     《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》是贯彻落实科学发展观，进一步加强土地管理和调控工作的重要文件。认真贯彻落实好《通知》精神，切实把好土地“闸门”，对于落实最严格的土地管理制度，促进经济社会持续快速协调健康发展，意义十分重大。

核心要点

　一是规划区内的农用地转用审批权由国务院下放到省级政府


     “国发〔2006〕31号文”指出，为了“权责一致”，“调整城市建设用地审批方式。在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报” 。

　　　土地政策专家指出，此改革增加了地方建设用地使用的灵活性，减少了中央建设用地指标控制的僵化性，具有积极意义。

     地方政府不当“甩手掌柜”  

　　 责任不落实，是大量违法违规得不到控制的主要原因。一些地方对土地违法违规行为不制止、不组织查处，甚至隐瞒不报、压案不查，在土地管理和调控上有意无意地当起了“甩手掌柜”。

　　 今年以来，为加大对土地违法违规行为的查处力度，国土资源部对一些大案要案进行了直接查处，并会同监察部等部门对一些案件进行了曝光。但专家指出，要想从根本上解决这一问题，强化地方政府的土地管理责任才是当务之急。

     专家视点:土地新政将降低地方政府征地积极性 

     中国社会科学院金融所研究员易宪容说，新政策要求对土地出让收入全额纳入地方预算、保证被征地农民的原有生活水平不降低等等，这些措施将降低地方政府的征地积极性。

　　 土地出让收入此前一直没有纳入预算，成为地方政府的预算外收入，这使得地方政府扩张用地的冲动很强。根据国土资源部的统计，仅仅2005年，全国土地出让收入就超过了5500亿元，在东部沿海发达地区，有的县市土地出让收入超过地方财政收入的一半以上，可谓是“土地财政”。

   二是工业用地出让必须实行招拍挂

　　 中国目前的商业用地出让实行“招拍挂”，而工业用地大多是协议出让，导致基层政府竞相压低低价“招商引资”，造成经济的低成本扩张。按照该文件，今后工业用地必须实行“招拍挂”出让，“协议出让”方式将逐渐淡出。

　　 专家指出，这有利于提高土地出让的市场化程度，增加工业用地出让的透明性。

     但问题的复杂在于，中国的工业用地，大多从耕地征用而来。如果工业用地今后实行“招拍挂”，就排除了农用地所有者――农民参与土地出让谈判的权力，对土地出让的价格和方式更少“话语权”。

     统一工业用地最低出让标准 

     国家将根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制定并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准，不得以各种形式给予补贴或返还。此前《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。 

     建设用地税费标准将提高 社保费用不落实不获批 

     提高建设用地税费标准 煤企用地告别免费午餐 


  三是土地出让金全额纳入地方预算管理


    对于近来坊间热议的土地出让金的管理和分配，“国发〔2006〕31号文”明确规定：“国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行‘收支两条线’管理。”

　　土地出让金原来作为地方政府收入，长期没有纳入政府预算管理，管理和使用异常混乱。目前把土地出让金全额纳入地方预算，有利于强化土地出让金收入的监管。但是，有学者担心，土地出让金全额纳入预算管理后，总的盘子很清楚了，便于中央和省级政府从中提取一部分。而现状是，土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源，也是地方投资扩张的主要驱动力。如果中央和省级要分享一部分土地出让金，必然会对地方政府造成巨大的影响。

      违规用地屡禁不止 土地“闸门”并没能真正把住

     《通知》指出，当前土地管理特别是土地调控中出现了一些新动向、新问题，建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止，严把土地“闸门”任务仍然十分艰巨。

　　据悉，国土资源部去年对16个城市进行卫星遥感监测发现，违法用地宗数占新增建设用地总数的近60％，面积占近50％，个别地方甚至高达90％。从今年初步摸底情况看，这一势头还在上升。尽管经过长达3年的治理整顿，违法违规用地现象仍然大量存在，土地“闸门”并没能真正把住。

各地进展

　深圳:90/70政策低调放宽 楼市调控细则前松后紧

    一直强调“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，这是指单项开发项目”的深圳细则，目前已经有迹象显示正在松动。业内人士透露，深圳细则的松动将会“大赦”因6月20日深圳细则出台而“冻结”的一批地产开发项目。

　　虽然这份修改后的地方细则尚未正式发布，但知情人士在接受记者采访的时候表示，已经看到这份修改后的深圳细则文件。该人士进一步向记者表示，根据这份新的深圳细则，原本可能被“冻结”的一批地产项目目前已经得以“大赦”，而原本担心受到细则影响的一块别墅用地，也因为此次政策松动而得以准许开工。

　上海：持币观望政策走势 细则出台宜早不宜晚

     横扫黄浦江两岸的反腐风暴，似乎已让人无暇顾及这样一个事实：上海的地方调控细则，迄今仍未出台，而且也没有什么迹象显示事情很快会有结果。

　　不过，从上海房地局日前发布的住宅用地挂牌出让公告中，还是能看出一点儿端倪。公告中称，此次出让所有住宅用地，均应落实单个项目90平方米的户型面积不得低于总量70％的要求，其中两幅更是不能低于80%。

　北京房地产调控细则出台 严查90平米套型比例

    北京市规划委昨日下发关于北京房地产调控细则的文件,9月1日起对新审批住房项目执行新审批流程。尽管文件仍未直接写明“90平方米以下房屋占70%的标准”是否针对单个项目，但文件规定，从2006年9月1日起，要对新审批的住房项目执行新的审批流程，新项目申报总平面图中要附有“套型结构比例明细表”，表中必须列出套型建筑面积90平方米以下的住房总套数及其占住房项目总面积的比例。

相关措施

央行发布信贷工作指导意见 警示房贷风险 

   一位业内人士告诉记者，此前在国家对房地产行业进行宏观调控时，通过一定渠道拆借委托贷款一度成为沪上一些房地产企业维持资金供血的重要方法，这不仅可能累积房地产信贷风险，而且抵消了部分宏观调控政策的效果。

　　该人士表示，此次《指导意见》中的“审慎把握委托贷款的合规性和风险性”正是针对这一情况的。目前，向房地产企业发放委托贷款渠道已被收紧，部分曾经拆借过委托贷款的企业也被要求提前还款。

国税总局出台新规 加强房地产业征税管理 

    昨日，国税总局发布《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》，意在加强对不动产和建筑业的管理。办法自2006年10月1日起执行。

　　办法规定，销售或提供建筑业应税劳务的纳税人，应在不动产销售或建筑业工程合同签订并领取建筑施工许可证之日起30日内，持有关资料向当地主管税务机关进行项目登记。同时，纳税人异地提供建筑业应税劳务的，也应同时按照规定向机构所在地主管税务机关进行相应的项目登记。

 
    宏观调控初见成效 央行上海再紧房产信贷 

    地方社保全国大"摸底" 重点查违规投资房地产  

相关评论

  为何调控采取了相反做法 政策"追杀"房价之路 

    一系列的限制，越来越多的限制，显现出计划经济的色彩。房地产调控会把中国带回计划经济去吗？这或许是杞人忧天。但是，否定市场逻辑肯定无法解决房地产问题。抑制供给加剧了房地产的稀缺，抑制需求导致变相补贴(实际也是加剧稀缺)，这些都会加剧房价问题。即使严厉的行政限价真的能够压制住价格信号，公众对价格信号本身的怨言也只是暂时平息。不久之后，当他们发现稀缺问题不但没有得到解决，相反更为加剧时，下一波更大的怨言也许就会到来。