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我国拟以房屋征收和补偿条例取代拆迁条例【解读】
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   国务院法制办昨天再次组织专家座谈会,讨论《国有土地上房屋征收和补偿条例》草案。与会专家沈岿介绍,18日晚,他收到了国务院法制办送去的草案文本。昨天,先后参加去年12月16日和昨天座谈会的北大法学院教授沈岿和王锡锌对照了最近两次讨论的条例草案,除了“搬迁”一词取代了“拆迁”,还有其他一些“实质性”变化。

  关键词1利益区分

  草案不含非公共利益征收

  强调因“公共利益”征收搬迁

  沈岿介绍,新条例草案强调“征收”和“搬迁”都是为了“公共利益”。草案不写“‘非公共利益’需要”部分,准备将“非公共利益”单独成文,但他不知道这个“文”会在什么时候以什么形式下发。

  沈岿对这一做法表示理解。他解释说,为了“‘非公共利益’需要”来“征收”和“搬迁”比较复杂。原则上,为了“非公共利益”而征收和补偿是一种民事关系,但又不是完全的民事关系,因为这也涉及到土地用途的改变,涉及到政府同意许可。

  沈岿认为,“‘非公共利益’需要”不是新条例中两三个条款所能解决的,这样反倒说不清楚,还可能引起新的问题,不如单独成文。

  关键词2征收程序

  征收公告评论至少30天

  民众如有重大分歧,需上报上一级政府

  王锡锌介绍,在征收环节中,此次草案文本提出了“决策民主,程序正当,补偿公平,结果公开”的原则。

  王锡锌举例说,草案在征收环节增加了一些程序,保证了防止突击征收问题的出现,“草案在能做到的范围内各个方面均考虑到了”。草案中规定了要制定征收计划,虽然征收计划并不具强制性的约束力,但要求未列入征收计划的,不得征收。征收计划中明确征收的范围、时间和目的,并要进行公告,经过专家论证。

  其中,有一个征收公告评论程序,要进行30天的公告评论,如果征收范围比较大,则不得少于60天。要以听证会、座谈会等形式让民众参与其中。对其中的专家和民众的意见公示。如果没有重大分歧,政府可以启动征收程序,如果有重大分歧,则要上报上一级政府,“所有这一切都是在作出征收决定之前必经的程序”。

  不过沈岿认为,应该区别对待征收环节中“权利人”和“利害关系人”和其他一般民众,对“权利人”和“利害关系人”要经过听证会的程序,给他们充分表达自己的机会,对于其他民众则可以通过座谈会等程序参与。

  此外,草案明确在征收公告发布后,可以对征收公告提出诉讼和复议,在此过程中,征收范围内要暂停新建、改建和扩建,也不得进行房屋的买卖和出租。

  关键词3强制行为

  禁“断水电”等暴力胁迫

  专家建议,应明确征收过程中强制行为主题

  王锡锌介绍说,新草案文本中特别强调了实施强制行为的主题,并以罗列的方式禁止了暴力行为的发生。其中,列举了禁止“断水断电断气断暖”,以及其他暴力胁迫等形式。

  他认为,应该将其他暴力胁迫形式单独列举出来,表述为不得以侵犯人身自由及其他暴力胁迫的形式。王锡锌说,在目前的征收执行时,现场会出现城管和公检法人员,要明确征收过程中强制行为的主题,以免“一些不明身份的人”的出现。

  关键词4公共利益

  危改征收须超90%居民同意

  草案列举限定“公共利益”,范围更窄

  王锡锌介绍,与上次讨论的草案文本相比,在列举“公共利益”时,除了第一列举项中的“国防需要”和第七项的“法律法规和国务院文件明确的其他公共利益”,其他列举项均有不同程度的修改。

  沈岿举例说,其中有廉租房、经济适用房等改变低收入群体的居住条件的,强调了“政府组织实施”。王锡锌提醒说,列举的第七项中的“国务院文件”应该是指“国务院(办公厅)”的文件,而不应该指国务院其他部门的文件。

  在列举“公共利益”时,沈岿和王锡锌都比较认可的一个列举项就是单独把“危旧房改造”作为特别条款列举出来,并特别强调了“政府组织实施”,同时征收程序中加了一条,必须得到90%以上居民的同意,方可启动征收程序,以保证危旧房改造中征收程序的合法性。王锡锌认为,这就是通过程序路径来解决争议问题。

  关键词5补偿环节

  征收需2/3住户签补偿协议

  补偿评估需考虑市场标准及征收房屋区位等

  在补偿方案方面,上次讨论的草案确定了按市场价格补偿的原则,但在房产评估中介的选择上,此次讨论的草案则明确,要由被征收人通过投票或抽签的方式来确定有资质的机构。但在现行的实际操作中,房产评估机构却由拆迁人确定。

  新草案还规定,房产评估中介要考虑到市场标准,征收房屋的区位、面积和新旧程度等。王锡锌认为,这样的规定确定了评估参照物。沈岿解释说,这是比较受关注的问题,现在确定的是房屋补偿方案,但有人提出房屋因为折旧问题,应该按推动使用权的价值来补偿。考虑区位的因素,其实就是考虑地段,这在一定程度上就考虑了土地使用权的价值。

  沈岿说,草案中没有涉及评估结果的公开问题。他和王锡锌认为,评估结果也应公开。他们赞同江平教授的建议,如果被征收人对评估结果有异议,可以申请复核并应当有仲裁的程序。

  此外,新草案在补偿程序明确了两个“2/3”保障补偿,其一,就是要有2/3的居民接受补偿方案;其二,要有2/3的住户签订补偿协议。

  关键词6法律责任

  中介虚假评估将吊销资质

  政府部门相关程序未得到执行,将追究责任

  沈岿认为,新的草案对法律责任的规定比以前更完善,更明确。其中,包括政府在补偿环节,如果不按达成的协议补偿,则要由相关人员来承担责任。如果相关程序没有得到执行,也要承担相关责任。

  新的草案文本,还提到了房地产评估中介的责任问题。如果房地产评估机构在评估过程中提供虚假评估报告,或者提供有重大评估错误的报告,也要承担一定的责任,要由相关部门对他们予以处罚,甚至吊销资质。本报记者 郭少峰

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